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工業(yè)潤滑油的基本性能和主要選用原則是粘度，因此，須優(yōu)先加以介紹。一般說，在中轉(zhuǎn)速、中載荷和溫度不太高的工況下，選用中粘度潤滑油；在高載荷、低轉(zhuǎn)速和溫度較高的工況下，選用高粘度潤滑油或添加抗磨劑的潤滑油；在低載荷、高轉(zhuǎn)速和低溫的工況下，選用低粘度潤滑油；在寬高低溫范圍、輕載荷和高轉(zhuǎn)速，以及有其它特殊要求的工況下，選用合成潤滑油。 一般說，使用潤滑脂的軸承所承受的負(fù)荷大、轉(zhuǎn)速低時(shí)，應(yīng)該選用錐入度小的潤滑脂。反之所承受的負(fù)荷小、轉(zhuǎn)速高時(shí)，就要選用錐入度大的潤滑脂。
在寬高低溫范圍、輕負(fù)荷、高轉(zhuǎn)速和低溫很低時(shí)，以及有其它特殊要求時(shí)，應(yīng)選用合成潤滑脂。 工業(yè)潤滑油的類別多，品種繁雜，技術(shù)性能各有特點(diǎn)，涉及的技術(shù)范圍也廣泛，而液壓油是工業(yè)潤滑油中用量多的大品種。 為了滿足各類系統(tǒng)的要求，液壓油須具備一定的性能，例如，粘度、粘度指數(shù)、相對密度、抗磨性、低溫性、酸值、閃點(diǎn)、氧化安定性、破乳化性、水解安定性、起泡性、空氣釋放性、剪切安定性、防銹性和過濾性。
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工業(yè)潤滑油覆蓋在金屬表面，可以阻礙外界的空氣和水氣與金屬的值接接觸，因而保護(hù)了金屬表面。如果覆蓋層出于環(huán)境溫度的改變，使工業(yè)潤滑油不再附著金屬表面而滑落，那么工業(yè)潤滑油就等于沒有起到防護(hù)作用。 普通軟鋼的表面在室溫下與水、空氣接觸，在10分鐘內(nèi)就要生銹。涂上防護(hù)用工業(yè)潤滑油就可以延緩生銹的時(shí)間。油膜越厚，氧和水氣的透過越慢。油膜的密度愈大，透過性就愈低。
工業(yè)潤滑油由于其良好的粘附特性，能在金屬表面保持足夠的脂膜，隔絕水氣、空氣、酸性與腐蝕性氣體或液體透過脂膜侵蝕金屬表面，因而工業(yè)潤滑油能使金屬表面不受侵蝕。但是，工業(yè)潤滑油在金屬表面形成的膜是有透過性的。一般說來，膜愈厚，空氣透過得愈慢。同樣地，膜的密度愈大，透過性就愈低。
工業(yè)潤滑油的稠化劑和基礎(chǔ)油本身是不腐蝕金屬的。使工業(yè)潤滑油產(chǎn)生腐蝕的原因很多，主要是由于氧化產(chǎn)生酸性物質(zhì)所致。一般說，過多的游離有機(jī)酸、堿都會引起腐蝕，腐蝕試驗(yàn)就是檢測工業(yè)潤滑油是否對金屬有腐蝕作用。